Infografía - promoción de las 132 viviendas

El Ayuntamiento construirá una nueva promoción de 132 viviendas protegidas hasta un 40% más baratas que el mercado

En esta promoción, para la que ya se está tramitando la licencia de obras, habrá diferentes tipos de vivienda con superficies que oscilan entre los 51 y los 106 metros cuadrados y precios entre los 79.000 euros y los 145.000 euros

El Ayuntamiento de San Fernando, a través de la empresa municipal HEMSA, ha solicitado y ya se está tramitando, la licencia de obras para la construcción de una nueva promoción de 132 viviendas protegidas en régimen general de venta, dando así un paso decisivo para la ejecución de un proyecto estratégico que permitirá ampliar la oferta de vivienda asequible en la ciudad.

El acceso a la vivienda constituye actualmente uno de los grandes retos a nivel nacional, con impacto en el conjunto de las comunidades autónomas, incluida Andalucía, y en la mayoría de las ciudades. Especial incidencia tienen en ciudades y zonas costeras, donde la alta demanda supera la oferta disponible y dificulta tanto la compra como el alquiler.

Ante esta situación, es necesario impulsar medidas que incrementen la oferta y favorezcan un mercado más accesible, actuando desde una perspectiva integral. Entre las prioridades se encuentra reforzar el parque público de vivienda en alquiler, mediante nuevas promociones y la incorporación de viviendas vacías, así como aumentar la oferta de vivienda asequible en régimen de compra.

Todo ello requiere del impulso de la empresa municipal, junto con la colaboración y el acuerdo con actores privados, como fórmula para aumentar la capacidad de generación de nueva oferta en el menor tiempo posible y dar una respuesta eficaz a la demanda existente.

De esta forma, la nueva promoción se enmarca dentro de la estrategia llevada a cabo por el equipo de Gobierno municipal y se suma a otras actuaciones ya impulsadas en la ciudad, como la compra de vivienda para soluciones de emergencia o las 81 viviendas en alquiler de Ronda del Estero, que ya se están adjudicando previamente a su terminación en los próximos meses.

En este caso, el proyecto de las viviendas en régimen de venta, se ubicará en un enclave estratégico, concretamente en la rotonda que conecta la Ronda del Estero con la avenida de la Marina, en un entorno privilegiado a pie del Parque Natural de la Bahía de Cádiz.

Esta localización permite combinar accesibilidad, cercanía a servicios y contacto directo con un espacio natural de alto valor ambiental, configurando un modelo de desarrollo urbano equilibrado que mejora la calidad de vida de los futuros residentes.

De uno a tres dormitorios

La promoción contempla viviendas protegidas en régimen general con precios especialmente ajustados y tipologías adaptadas a distintos perfiles de demanda. Se construirán ocho viviendas de un dormitorio, 22 de dos y 102 de tres dormitorios, con superficies que oscilan entre los 51 y los 106 metros cuadrados.

Los precios partirán de algo menos de 79.000 euros para las viviendas de un dormitorio y alcanzarán hasta aproximadamente 145.000 euros en el caso de las de tres dormitorios, sin incluir el IVA, lo que supone una oportunidad real de acceso a la vivienda para muchas familias.

El precio medio de esta promoción se sitúa en torno a los 1.538 euros por metro cuadrado construido, muy por debajo de los valores actuales del mercado. En comparación, el precio medio de la vivienda libre de nueva construcción en la ciudad alcanza los 2.523 euros por metro cuadrado, mientras que las promociones más económicas no bajan de los 2.181 euros.

Incluso la vivienda de segunda mano presenta un precio medio superior, situado en torno a los 1.994 euros por metro cuadrado. Esto supone que las viviendas promovidas por el Ayuntamiento serán hasta un 39% más baratas que la media de obra nueva, un 29% más económicas que las promociones más asequibles del mercado y alrededor de un 23% más accesibles que la vivienda de segunda mano.

Reducción del coste

La reducción del precio de esta promoción es posible gracias a su carácter público, lo que ha permitido eliminar elementos habituales en el mercado privado, como los márgenes de beneficio y los elevados costes de gestión. Al tratarse de una iniciativa impulsada desde la administración, los gastos se limitan exclusivamente a aquellos estrictamente necesarios, repercutiendo directamente en un precio final más asequible para la ciudadanía.

Uno de los factores clave ha sido la aportación gratuita del suelo municipal, lo que supone un ahorro significativo en el coste total de la promoción. A ello se suma la modificación fiscal aplicada, especialmente en el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), cuya reducción evita que este gasto se traslade al precio final de las viviendas, una modificación fiscal realizada en este mismo año por el gobierno municipal.

Asimismo, la gestión a través de Hemsa garantiza una mayor eficiencia en el desarrollo del proyecto y elimina costes añadidos derivados de intermediarios o estructuras privadas. En este sentido, únicamente se repercuten aquellos costes estrictamente necesarios, fundamentalmente los derivados de la construcción, cuyo importe viene determinado por el propio proyecto técnico.

Este coste de ejecución material, además, podrá ajustarse una vez se formalice la adjudicación a la empresa constructora, en función de la oferta presentada. Es por eso que se ha decidido tramitar la licencia y la calificación de vivienda protegida, mientras que se licita el contrato de construcción para seleccionar la empresa constructora, y agilizar así los trámites administrativos previos a su ejecución para que se inicie lo antes posible.

El tiempo de ejecución, una vez adjudicada la empresa e iniciada la obra, será de unos 22 meses. Con el objetivo de acortar el plazo total de puesta a disposición de la viviendas se desarrollarán en paralelo las distintas fases que completa la promoción del conjunto de viviendas. Al tiempo que se está tramitando la licencia de obras y la calificación de vivienda protegida, se iniciará la licitación de las obras y se procederá a seleccionar los posibles compradores adjudicatarios de las viviendas protegidas.

Hay que enfatizar que el acceso a estas viviendas se regirá por la normativa vigente en Andalucía en materia de vivienda protegida, lo que implica la inscripción en el Registro Municipal de Demandantes, el destino de la vivienda a residencia habitual y permanente y el cumplimiento de los límites de ingresos establecidos.

En el caso del régimen general, el límite máximo se sitúa en hasta 5,5 veces el IPREM, lo que equivale aproximadamente a unos 46.200 euros anuales de ingresos familiares, en función de la composición del hogar.

Asimismo, es importante tener en cuenta que, además de no superar dicho umbral de ingresos, las personas solicitantes deberán acreditar una capacidad económica suficiente que les permita hacer frente al pago de la vivienda y acceder a la correspondiente financiación hipotecaria, necesaria para toda compraventa, con independencia de la reducción de su precio respecto al del mercado libre.

Gestión pública

Este volumen de actividad pone de manifiesto la capacidad de planificación, gestión y ejecución desde el ámbito público, permitiendo dar respuesta a distintas necesidades residenciales y reforzando el papel del Ayuntamiento en el acceso a la vivienda. Todo ello evidencia, además, la implicación y el compromiso del personal de la empresa municipal, que hacen posible el desarrollo simultáneo de estas actuaciones.

En este sentido, el Ayuntamiento de San Fernando, a través de Hemsa, continúa trabajando en nuevas promociones que refuerzan esta línea estratégica. Asimismo, se está trabajando en una nueva actuación de 216 viviendas también en la Ronda del Estero, cuyo proyecto básico se encuentra prácticamente finalizado, mientras que el proyecto de ejecución será licitado próximamente.

Así como proyectos en colaboración con el Gobierno de España a través de Casa 47 (antiguo SEPES), que ya ha adjudicado la realización del proyecto de urbanización de una parcela de 7.500 m2 en la calle Real donde se construirán 71 nuevas viviendas asequibles, fruto de la transferencia de suelos del Ministerio de Defensa al Ministerio de Vivienda para su uso social.

También se está trabajando en la puesta en marcha de un paquete de suelo público destinado al desarrollo, mediante iniciativa privada, de vivienda protegida. Se trata de un problema social que trasciende el ámbito de San Fernando y que requiere soluciones ambiciosas, abordadas desde múltiples frentes.

En este contexto, una de las líneas de actuación prioritarias es impulsar la incorporación de vivienda desde el ámbito público, tanto en régimen de alquiler como de venta, promovida directamente por el Ayuntamiento. Pero, al mismo tiempo, y con el objetivo de acortar los plazos de ejecución, resulta fundamental implicar también al sector promotor privado, favoreciendo su participación en el desarrollo de este suelo y en la generación de nueva vivienda protegida. Para ello se está trabajando en la disposición de un catálogo de suelo público disponible y adecuado para este tipo de iniciativas.

El Ayuntamiento de San Fernando también ha llevado a cabo, además de la construcción e incremento de la oferta, medidas de ayudas de alquiler tanto para mayores como para jóvenes, que han sido iniciativa pioneras y que se están llevando a la práctica en la actualidad. Con esta nueva promoción de 132 viviendas se da un nuevo paso para la futura puesta a disposición de viviendas asequibles para la ciudadanía de San Fernando.